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Crédit immobilier: des taux historiquement bas mais…

Les taux du crédit immobilier se sont maintenus à des niveaux très bas au premier trimestre, mais aussi en avril. Ils situent autour de 1,1% hors assurance, en dépit des tensions haussières récentes sur les taux d’intérêt long qui leur servent de référence. Le taux d’émission de l’OAT française à 10 ans est pourtant remonté au cours des dernières semaines autour de -0,1%, alors qu’il s’affichait à -0,4% jusqu’en janvier.
Mais d’autres points caractérisant le marché méritent l’attention : les durées d’emprunt ont tendance à s’allonger, et le volume des prêts octroyés s’est réduit.

Des taux plus bas pour le crédit immobilier

Selon l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen du crédit immobilier, hors assurance, s’est élevé à 1,13% au premier trimestre, contre 1,19% pour les trois derniers mois l’année 2020. Cette tendance baissière pourrait se poursuivre. En effet, un léger fléchissement a été observé en mars, avec un taux s’affichant à 1,11%. Pour avril, il est attendu à 1,07%.

Après les baisses de ces derniers mois, il retrouve ainsi ses niveaux de décembre 2019. En dépit du renforcement de la crise économique et sociale, et de la montée des risques de défaut de remboursement d’une partie des emprunteurs, les banques ont choisi d’améliorer les conditions des crédits octroyés, afin de relancer la demande de crédit immobilier des particuliers. Elles y ont été fortement encouragées par le Ministère l’Economie et les autorités de tutelle.

Les taux de crédit immobilier hors assurance atteignent désormais les niveaux historiques les plus bas. Pour une durée d’emprunt de 20 ans, les acheteurs ont pu, en moyenne, obtenir des taux autour de 1% en mars. Pour les emprunts sur 15 ans, les taux ont atteint en mars 0,89% contre 0,97 en décembre 2020. Pour les prêts sur 20 ans, ils sont à 1,01% (1,10% en décembre 2020). Sur 25 ans, les taux sont à 1,23% (1,35% en décembre 2020). Ces baisses sur toutes les durées de crédits ne sont donc pas anodines.

Ces baisses des taux d’intérêt du crédit immobilier, observés ces derniers mois, sont liés à plusieurs facteurs, notamment la concurrence entre les banques qui cherchent à attirer le plus de clients possibles, le crédit restant le principal produit de fidélisation.
La modération des taux aide aussi à compenser (en partie) la hausse des prix des logements. Elle permet, par ailleurs, de respecter les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui demande aux établissements bancaires de ne pas imposer des mensualités supérieures à 35% des revenus des candidats emprunteurs.

La durée des emprunts augmente

Ces données délivrées par l’observatoire du crédit et du logement, pourraient donc faire figure de bonne nouvelle. Cependant, elle laisse transparaître des points plus négatifs comme l’allongement des durées moyennes de prêts, mais aussi des restrictions ponctuelles dans l’octroi des financements sur des dossiers plus fragiles.

Dans le contexte de la crise Covid-19, l’allongement des durées permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et souvent de contenir les taux d’effort sous le seuil des 33 % des revenus exigé par les banques. La durée moyenne de remboursement s’établit à 231 mois contre 233 mois au quatrième trimestre 2020. Ces durées semblent suivre une tendance à l’allongement en 2021. Depuis décembre dernier, la durée moyenne s’est accrue de 7 mois pour atteindre 236 mois en mars.

Les emprunteurs les plus modestes ont par ailleurs bénéficié d’une durée de crédit immobilier en augmentation de 11 mois entre décembre 2020 et mars 2021. « Une telle évolution reste sans précédent sur un laps de temps aussi court », indique le communiqué de l’Observatoire du crédit et du logement.
Le déplacement des crédits vers les durées les plus longues neutralise une partie de l’impact de ces baisses sur le taux moyen.

En mars, dans le cas des prêts bancaires à l’accession à la propriété 54.5 % des crédits ont été accordées sur une durée comprise entre 20 ans et 25 ans. Pour l’ensemble du premier trimestre 2021, cette part est de 53,8% contre 48,3% pour le dernier trimestre 2020.
Par contre, la part des prêts accordés pour des périodes supérieures à plus de 25 ans se stabilise au niveau le plus bas constaté depuis plus de 15 ans (0.3 % en mars 2021).

Le volumes de crédit immobilier en baisse

Au début de l’année 2021, on a pu constater une baisse du volume des crédits, que l’on peut directement imputer à la fois au second confinement, mais aussi à la baisse des demandes de crédit immobilier au dernier trimestre 2020.
Afin de redynamiser le marché, le HCSF a toutefois augmenté le taux d’endettement autorisé, en le faisant passer de 33% du revenu net des ménages à 35%. Par ailleurs, le volume des dérogations leur permettant de s’affranchir de cette règle a été rehaussé de 15% à 20%.

Cet assouplissement des conditions d’accès au crédit a été une bouffée d’air pour des emprunteurs qui avaient été exclus de l’accession à la propriété, alors qu’ils étaient solvables. Cependant, d’autres conditions plus restrictives font qu’au final, les ménages les moins favorisés restent pénalisés avec une analyse parfois très sévère des dossiers considérés à risques par les banques. De jeunes actifs travaillant dans les secteurs touchés par la crise sanitaire (aéronautique, transport aérien, hôtellerie, restauration…) ont pu subir des refus de prêt.

Autre point pénalisant, les banques ont tendance à demander davantage d’apport personnel dans le financement du projet d’acquisition. Au premier trimestre 2021, le montant de cet apport aurait augmenté en moyenne de plus de 10%, par rapport au premier trimestre 2020. Cela réduit fortement les possibilités des ménages ne disposants pas d’épargne personnelle en réserve pour obtenir leur crédit immobilier.

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