L’investissement en nue-propriété, y avez-vous déjà songé ? Le dispositif présente un certain nombre d’avantages, notamment en matière de fiscalité. Mais ce ne sont pas les seuls.
C’est quoi l’investissement en nue-propriété ?
Pour bien comprendre ce qu’est la nue-propriété, il faut d’abord expliquer ce qu’est un démembrement de propriété. Pour faire simple, il s’agit d’un cas de figure où la, pleine propriété d’un bien immobilier est divisée en deux droits réels :
• La nue-propriété qui est le droit de détenir un bien patrimonial
• L’usufruit qui représente le droit de disposer des fruits de ce bien, en l’occurrence d’en percevoir les revenus locatifs.
Lorsqu’on choisit d’acheter un bien en nue-propriété, on renonce, pendant un laps de temps donné, à la jouissance de ces revenus locatifs, l’usufruitier étant en général un bailleur institutionnel de renom. Cependant, ce renoncement ne se fait pas sans contreparties.
Comment cela fonctionne concrètement ?
L’investisseur en nue-propriété va bénéficier d’une forte décote à l’achat. Celle-ci peut varier de 30 % à 50 %, selon la longueur de l’opération. Elle correspond au montant total des loyers que l’investisseur aurait pu encaisser s’il n’avait pas renoncé à l’usufruit de son bien. Quand arrive le terme, à terme, ce dernier va récupérer son logement en pleine propriété (qui sera revalorisé mécaniquement), pour le revendre, le louer ou l’occuper.
A quels profils d’investisseurs, le dispositif d’adresse-t-il ?
L’investissement en nue-propriété peut intéresser toutes les catégories d’âge. Mais l’objectif poursuivi sera différent d’une tranche d’âge à l’autre.
– Pour les moins de 40 ans, l’objectif va être de se constituer un patrimoine immobilier en maîtrisant sa fiscalité.
– De 40 à 60 ans, l’investissement en nue-propriété sera un bon moyen de préparer sa retraite avec un complément de revenu à terme.
– Au-delà de 60 ans, il s’agit de préparer la transmission du bien patrimonial en bénéficiant d’une fiscalité allégée sur cette transmission.
Quels en sont les avantages fiscaux ?
Les avantages fiscaux de l’investissement en nue-propriété sont multiples. Ils vont de l’absence de taxe foncière (payée par l’usufruitier) à l’absence d’impôt sur la fortune immobilière, en passant par la diminution de l’impôt sur les revenus fonciers via la déduction des intérêts d’emprunt d’un éventuel crédit des revenus fonciers perçus sur d’autres investissements immobiliers.
Citons encore l’imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement et l’optimisation de la transmission du patrimoine puisque la transmission de la nue-propriété permet de ne supporter les droits de donation ou de succession que sur la valeur de cette dernière.
Peut-on procéder à la revente à tout moment ?
Bonne nouvelle, c’est effectivement le cas. En ce qui concerne l’investissement en nue-propriété, il n’y a nulle obligation d’attendre le terme de l’opération pour procéder à une revente. Mieux ! Si vous choisissez de le faire, cela ne remettra pas en cause les avantages fiscaux déjà acquis.
Pourquoi le prix de revente est-il important ?
La rentabilité de l’investissement en nue-propriété va grandement dépendre du prix de revente du bien si un tel choix est fait. Par exemple, pour un bien cédé avec une décote de 10 % au bout de 15 ans, valant 100 000 euros et acquis au prix de 60 000 euros en-nue propriété, l’investissement génère 2.13 % de rendement annuel net en prenant en compte l’ensemble des paramètres (y compris fiscaux) associés à l’opération.
