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Investissement locatif : des avantages… et des risques

L’investissement locatif reste un choix plein d’attrait pour les épargnants. Si la crise sanitaire et l’incertitude qu’elle a créée a découragé plus d’un épargnant de passer le pas, il n’en reste pas moins que cette solution présente bien des avantages, le principal étant la constitution d’un patrimoine pérenne. L’investissement locatif bénéficie par ailleurs de nombreux avantages fiscaux, ce qui en fait un choix très intéressant, même si certains d’entre eux sont peu à peu rognés.

L’immobilier locatif freiné par la crise

Investir dans la pierre est sans conteste le placement préféré des Français. La crise sanitaire a poussé les épargnants à sécuriser leur épargne dans des livrets réglementés. Mais alors que l’incertitude reste prééminente en 2021, l’immobilier locatif pour répondre à leurs attentes. Selon une récente étude Poll&Roll pour Masteos, 56% des Français disent avoir déjà réalisé ou pensé à acheter un bien pour le mettre en location. Mais l’incertitude de la crise sanitaire et la complexité des démarches en rebutent certains. 63 % des foyers estiment que la période « n’est pas propice » à ce type de projet. Au final, selon l’étude, seul 15% des personnes qui l’envisagent finissent par franchir le pas. Pour ceux qui le font, les risques ne sont cependant pas inexistants. Bien s’informer reste le meilleur moyen de mettre tous les atouts de votre coté. il convient de définir l’objectif de son investissement locatif et son budget. Selon les profils, les raisons et motivations qui mènent à réaliser un investissement locatif varient en fonction de chacun. Cela peut être un moyen de se constituer un patrimoine, diversifier ses placements à long terme ou avoir un complément de revenu immédiat.

L’investissement locatif offre des rendements intéressants

Investir dans l’immobilier locatif est une idée qui a tout pour séduire. Aujourd’hui, même si les banques commencent à restreindre leurs conditions d’obtention de prêt, il est encore possible de réaliser un premier achat sans apport. Si les banques rechignent habituellement à financer la totalité d’un achat immobilier classique, elles sont en effet plus souples lorsque le bien est acheté en vue d’être loué, les revenus locatifs permettant de rembourser en partie les échéances du prêt. Et elles sont encore plus clémentes lorsque l’investisseur achète un bien neuf défiscalisé (en Pinel, LMNP, Censi-Bouvard…). Il est d’ailleurs aujourd’hui plus rentable de financer l’intégralité d’une telle opération par un emprunt, compte tenu du bas niveau des taux d’intérêt. Par ailleurs, plus le capital emprunté est important, plus on peut déduire d’intérêts et réduire ainsi ses impôts. Mais attention, il faut présenter un projet d’investissement solide et être pour votre banquier un bon candidat : être salarié en CDI avec des revenus réguliers et ne pas présenter des périodes de découverts est, sans surprise, un atout.
Au final, l’investissement locatif offre des rendements bruts moyens situés autour de 6%. A l’heure actuelle, peu de placement peuvent se targuer d’offrir autant. Laisser votre locataire payer votre crédit. L’idée parait simple. Mais que se passe t-il si les loyers dus ne sont pas payés ou si vous avez du mal à trouver des locataires ? C’est la principale crainte des épargnants. Pourtant, il est possible de se prémunir contre ces risques. La réponse ? Bien étudier les offres et ne rien laisser au hasard.

Les clés pour réussir

Pour réussir son investissement locatif, il faut au préalable réunir toutes les informations possibles. Le bien que vous convoitez doit répondre à certaines exigences pour répondre aux attentes des futurs locataires. Le principal critère reste l’emplacement. Privilégier les villes, des lieux proches des transports en commun, des commerces, des bonnes écoles, autant de points importants pour le locataire.
Il est parfois plus simple de passer par un courtier qui a une bonne connaissance du marché et qui pourra proposer des biens correspondant à vos attentes et vos contraintes budgétaires.
De nombreuses entreprises se proposent de gérer votre bien immobilier, de trouver des locataires et d’assurer le bon paiement des loyers. Mais cela à bien sûr un coût ce qui pourrait rendre votre investissement moins intéressant.
Les retards de paiement ou les loyers impayés plongent certains bailleurs dans les difficultés. Avec la crise du Covid, ces craintes se sont accentuées même si pour le moment, les défaillances n’ont montré aucune variation par rapport aux autres années. Il est cependant conseillé de souscrire à une assurance loyers impayés. Elles sont proposées aujourd’hui par pratiquement toutes les compagnies d’assurance. Mais là encore, elles ont un coût qui peut venir grever le rendement de votre investissement. Ces assurances peuvent en effet représenter entre 2 % et 5 % du montant du loyer par mois.

Avantages fiscaux

Il existe de nombreux avantages fiscaux concernant l’investissement locatif sur le neuf, même si certains sont amenés à disparaître. C’est le cas de l’investissement Pinel. L’investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Il doit perdurer jusqu’au 31 décembre 2024. En revanche, il va subir une baisse progressive de ses avantages fiscaux.
Actuellement, en contrepartie d’une durée minimum d’engagement de location de son bien, un investissement Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition, de 21 % à partir de douze ans de location, 18 % à partir de neuf ans et 12 % à partir de six ans. En 2023 et 2024, l’avantage fiscal diminuera d’environ 33 %.
Si un épargnant souhaite faire un investissement immobilier Pinel, il peut s’avérer judicieux d’étudier son projet, dès 2021. Il pourra ainsi profiter des avantages fiscaux actuels, de financements très favorables avec des taux bas.
En dépit de la crise générée par la situation sanitaire, le secteur de l’immobilier semble avoir été relativement protégé en 2020 et pourrait le rester en 2021. C’est donc une bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif cette année.

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