Le placement immobilier fait plus que jamais figure, en cette période de crise, de valeur refuge. Il peut prendre bien des formes et contrairement à ce que l’on pourrait penser, il ne nécessite pas toujours une mise de fonds importante. Il existe en effet plusieurs portes d’entrée pour investir dans la pierre. Tour d’horizon des placements immobiliers répondant à tous les objectifs.
Placement immobilier : la pierre, valeur refuge par excellence
En dépit de la crise du Covid-19, l’immobilier reste un des placements préférés des Français. Si dans certaines villes, les prix ont eu tendance à se tasser, dans d’autres, ils ont grimpé en flèche. La cause : les confinements à répétition qui ont boosté le marché des résidences secondaires et celui des maisons avec jardin, proche des grandes villes. Avec l’essor du télétravail et l’aggravation de la crise sanitaire, les Français se sont rendu compte qu’une grande maison avec jardin, au calme, c’est plutôt confortable. Il n’en fallait pas plus pour assécher l’offre d’une certaine catégorie de biens. Ainsi, en Normandie, a bénéficié de sa proximité avec la région parisienne. Dans certaines villes, proche du littoral, les prix ont augmenté de 5 à 15%. Même les villes les plus reculées de la région ont profité de cette nouvelle effervescence. Ce placement immobilier profite encore des taux d’intérêts très bas proposés par les banques, même si certains évoquent un certain durcissement à l’accès au crédit. La pierre est le placement à favoriser pour ceux qui disposent des fonds nécessaires. En termes de rendement, s’il s’agit d’un investissement locatif, l’immobilier rapporte encore entre 3% et 5% et peut même grimper dans certains cas autour de 6%.
Les SCPI ou la pierre papier
Les SCPI offrent bien des avantages. Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif qui propose aux épargnants d’investir dans un placement immobilier sans subir les contraintes liées à un investissement direct, qu’il s’agisse de contraintes dues aux montants à engager, qu’à la gestion pure du bien. Il s’agit ici d’investir dans la pierre papier. L’épargnant investit dans un parc immobilier et non dans un bien précis. Les SCPI permettent par ailleurs aux particuliers d’accéder à des classes d’actifs immobiliers différentes et auxquelles ils n’ont souvent pas accès en direct : les bureaux, les centres commerciaux, les résidences gérées comme les EHPAD, les cliniques, les résidences étudiantes. Comme tout placement, investir dans une SCPI peut comporter un risque de perte en capital et doit être envisagée sur le long terme. La durée minimum recommandée pour un investissement dans ce type de produit est d’une dizaine d’années. Cela offre cependant un niveau de liquidité largement supérieur à l’immobilier traditionnel. En 2020, alors que la crise sanitaire rendait les marchés financiers de plus en plus volatils, les SCPI ont dans l’ensemble fait preuve d’une belle résilience. En dépit des craintes, les rendements sont restés entre 4% et 4,5%, parfois plus pour certaines d’entre elles. La reprise attendue en 2021 laisse augurer une bonne année et les taux de redistribution sont attendus autour de 4,2% selon France SCPI.
Investir dans une place de parking
Investir dans une place de parking peut-être une bonne alternative à au placement immobilier traditionnel. Surtout lorsque l’on ne dispose pas de capital important pour acheter. Les prix sont suffisamment bas pour permettre à chacun de se lancer, y compris si l’on ne dispose qu’une faible capacité d’emprunt. Les prix moyens tournent en effet en France autour de 20 000 euros pour l’achat d’une place de parking, mais attention, avec de forts écarts selon les villes et les emplacements. A Paris, la fourchette se situe entre 30 000 et 40 000 euros. Mais les rendements y sont souvent aussi supérieurs.
Outre la faiblesse du capital à investir, ce placement immobilier offre d’autres avantages, dont notamment le peu de frais d’entretien. Sa gestion est simple et ne nécessite pas le recours à un professionnel. Par ailleurs, les loyers sont libres.
Bien choisie, une place de parking peut s’avérer très profitable pour un épargnant. La rentabilité locative brute est importante. Elle peut aller de 4,7% et peut parfois monter à 10,4%. C’est bien plus que ne peut faire un placement immobilier locatif.
De l’immobilier dans l’assurance-vie et les PER
Autre manière d’opter pour un placement immobilier : vous pouvez investir dans une SCPI, via une assurance-vie. Cette stratégie a plusieurs avantages. Cela permet de diversifier votre contrat d’assurance-vie et de doper sa rentabilité. En effet, le rendement des parts de SCPI est aujourd’hui largement plus performant que celui des fonds en euros, avec un risque beaucoup moins élevé que celui des supports actions traditionnels. La liquidité est également intéressante dans la mesure où les parts de SCPI incluses dans votre contrat d’assurance-vie peuvent être rachetées à tout moment. Par ailleurs, la fiscalité qui s’applique, notamment pour les plus-values, est optimisée puisque c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique.
La pierre apparaît désormais dans les contrats d’assurance-vie ou mais aussi les plans d’épargne retraite (PER) sous forme de SCPI ou d’OPCI. Ces derniers véhicules sont très prisés des assureurs, qui représentent une part majoritaire de leur collecte.
Mais l’assurance-vie est aussi une enveloppe adaptée aux sociétés civiles immobilières (SCI). L’intérêt des SCI est que les frais d’entrée sont généralement moins élevés que les SCPI. Mais leurs rendements restent inférieurs. La SCI donne aussi accès à d’autres solutions patrimoniales comme le viager.
Le démembrement de propriété
Autant un investissement qu’un outil patrimonial, le démembrement de propriété est permet de dissocier la nue-propriété et l’usufruit. La réunion des deux constituant juridiquement la « pleine propriété » d’un bien. Ce placement immobilier ne manque pas d’intérêt.
Quelle est l’utilité de l’investissement en nue-propriété ? Cette technique permet à un investisseur d’acheter à moindre coût un bien immobilier. Parfois jusqu’à 40% en moins, et ce, pendant une durée déterminée (en général 15 à 20 ans). En contrepartie, l’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (« fruits »). A charge pour lui de le restituer au nu-propriétaire à l’échéance de cette période. Le nu-propriétaire est en général exempt de régler les frais d’entretien, à la charge de l’usufruitier, mais est toutefois tenu des grosses réparations. C’est un placement immobilier intéressant, mais sans toutes les contraintes d’un investissement immobilier traditionnel.
Hormis l’avantage financier de l’opération d’acheter décoté, l’intérêt est aussi fiscal. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni imposable au titre des revenus fonciers, puisqu’il n’en touche pas, contrairement à l’usufruitier. De même, il est moins imposé au titre des plus-values immobilières lors de la revente du bien. Ce type d’opération est moins connu du grand public, mais dispose d’un certain intérêt. En pratique, le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le cadre d’une transmission de patrimoine, l’héritier pouvant décider de garder l’usufruit et de céder la nu propriété.
Placement immobilier via la bourse
Si l’on accepte le risque d’une forte volatilité des marchés, investir dans l’immobilier coté via des PEA ou des comptes-titre peut s’avérer intéressant et une bonne alternative au placement immobilier traditionnel. D’autant que les actions qui gravitent dans le secteur de l’immobilier ne se limitent pas aux seules foncières. A la Bourse de Paris, on dénombre aussi de purs promoteurs/aménageurs immobiliers comme Kaufman & Broad, des généralistes comme Nexity ou encore des champions de la construction et du BTP comme Vinci et Bouygues, présents dans le CAC 40, mais aussi Eiffage. Ces trois géants s’apparentent à des conglomérats, en raison d’une forte diversification de leurs métiers, du BTP aux concessions (autoroutes et aéroports), des télécoms aux médias.
Principal avantage de toutes ces valeurs : elles offrent généralement un dividende généreux. Une bonne partie d’entre elles procure des rendements supérieurs à 4%. Mais attention à la fiscalité qui peut être parfois pénalisante. Pour ceux qui recherchent une mutualisation des risques, le recours à des OPCVM est conseillé.
Le crowdfunding : des rendements alléchants
Autre possibilité pour ceux intéressés par un placement immobilier : le crowdfunding. Il a tout pour séduire. A commencer par les rendements élevés, qui atteignent en moyenne une fourchette de 8 à 10%. Il s’agit ici d’un financement participatif simple: via une plateforme, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens, pour permettre à ce dernier de mener à bien une opération immobilière. A la finalisation du projet (qui dure entre un et trois ans généralement), l’épargnant qui aura avancé les fonds retrouvera sa mise et touchera des intérêts élevés. Mais attentions, des dérapages sont toujours possibles. Les chantiers peuvent prendre du retard, les projets tomber à l’eau ou le promoteur faire faillite. Le crowdfunding reste un placement immobilier alternatif à prendre avec précaution. Ce choix peut cependant être fait dans le cadre d’une diversification patrimoniale et après un gros travail de sélection qui permettra de vérifier la viabilité financière des projets.
