Jusque-là, il s’agissait uniquement de recommandations. Mais, à partir du 1er janvier 2022, les règles préconisées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière de prêts immobiliers deviendront juridiquement contraignantes.
A cette date, les banques seront donc dans l’obligation de limiter à 25 ans la durée des prêts immobiliers et à 35 % la part des revenus destinée au remboursement de l’emprunt (cela inclut le paiement de l’assurance-emprunteur). Les établissements bancaires pourront donc être sanctionnés en cas de manquement à ces nouvelles règles.
Ancrer les prêts immobiliers dans de bonnes pratiques
En prenant ce tournant, le HCSF entend lutter contre la montée des risques pesant sur les emprunteurs depuis 2015. En matière de prêts, il s’agit clairement, pour l’institution, d’éviter la multiplication de situations de surendettement. D’ailleurs, le Haut conseil estime qu’avec cette décision, il permet « d’ancrer dans la durée les bonnes pratiques d’octroi des crédits immobiliers » tout en contribuant « à la préservation du modèle de financement du logement prévalant en France en permettant un accès large et maîtriser au crédit immobilier ».
Pour le HCSF, ces nouvelles règles concernant les prêts immobiliers (qui existaient déjà donc sous forme de recommandations faites aux établissements de crédit), ne devraient pas entraver l’accès aux prêts immobiliers des ménages. D’après le Haut conseil, la preuve en est que « malgré l’impact de la crise sanitaire, la production de crédit est restée dynamique : elle s’est établie en 2020 (192,7 milliards d’euros) à un niveau similaire au record atteint en 2019 (193,0 milliards d’euros), hors rachats et renégociations. La croissance de l’encours de crédits à l’habitat a atteint 6,7 % en rythme annuel en juillet 2021, et ce malgré la crise sanitaire. »
Un prêt moyen toujours en hausse
De même, « le montant du prêt moyen est toujours en hausse, atteignant 193 700 euros en juin 2021, en progression de 3,8 % sur 12 mois. Enfin, après avoir enregistré une hausse de 14 points de base entre janvier 2020 et août 2020 pour atteindre 1,31 %, le taux des crédits nouveaux à l’habitat est reparti à la baisse, s’établissant à un plus bas historique de 1,12 % en juillet 2021. La recommandation n’a pas eu d’effet pénalisant sur les emprunteurs à revenus modestes ».
Pour l’institution, « tous les grands réseaux bancaires respectent aujourd’hui ce plafond ou sont en voie de le respecter rapidement et convergent vers le ciblage de la flexibilité au bénéfice des acquéreurs de leur résidence principale, notamment des primo-accédants : la part de la production non conforme hors résidence principale (investissement locatif essentiellement) est passée de 7,8 % à 5,2 % de la production totale entre janvier et juillet 2021, se rapprochant ainsi de la limite de 4 %, tandis que la part de la production non conforme hors primo-accédants est passée de 20,1 % à 15,4 % ».
Quid des ménages modestes ?
Dans ce contexte, « le montant du prêt moyen est toujours en hausse, atteignant 193 700 euros en juin 2021, en progression de 3,8 % sur 12 mois. Enfin, après avoir enregistré une hausse de 14 points de base entre janvier 2020 et août 2020 pour atteindre 1,31 %, le taux des crédits nouveaux à l’habitat est reparti à la baisse, s’établissant à un plus bas historique de 1,12 % en juillet 2021. La recommandation n’a pas eu d’effet pénalisant sur les emprunteurs à revenus modestes ».
Cependant, certains acteurs estiment toutefois que cette décision pourrait mécaniquement écarter une partie des candidats à l’achat d’un bien immobilier, mais également peser sur les volumes de distribution de crédit et les taux d’emprunts qui, aujourd’hui, rappelons-le, sont historiquement bas. D’ailleurs ces nouvelles règles pourraient être plus difficiles à respecter si les taux venaient à remonter.
C’est l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) qui sera chargé de punir les banques si elles venaient à manquer à ses nouvelles obligations concernant les prêts immobiliers (précisons qu’elles conservent la possibilité d’y déroger à hauteur de 20 % de leur production). Le spectre des sanctions devrait être rendu public dans quelques jours.
