Le droit de succession immobilier est un sujet particulièrement complexe en France. En effet, on compte de nombreuses exceptions qui permettent aux plus fortunés de payer beaucoup moins de frais de succession que ce qu’ils devraient. Néanmoins, aucun homme politique n’ose s’attaquer à cette question très sensible de l’héritage. On vous explique dans cet article comment fonctionne le droit de succession, et plus spécifiquement le droit de succession immobilier.
Définir les frais de succession sur un bien immobilier en France
L’immobilier est un sujet sensible pour les familles. Il ne s’agit pas seulement d’un investissement financier, mais d’une partie des racines de la famille, qui remonte parfois à plusieurs générations. De nombreux conflits familiaux peuvent être évités par une meilleure compréhension des lois sur l’héritage des biens immobiliers en France et des coûts que vous pourriez avoir à payer lorsque vous héritez d’un bien immobilier en France.
Complexité du droit successoral en France
Le droit successoral peut être compliqué car il existe de nombreux types de propriété immobilière : être propriétaire du terrain uniquement, vivre dans une maison en tant qu’ayant droit sans la posséder (usufruit), être propriétaire d’une maison en tant que locataire (nue-propriété). Le cas le plus courant reste tout de même la propriété complète d’un bien.
Les principes des frais de succession
Au moment du décès d’une personne, ses proches recherchent immédiatement l’existence d’un testament. C’est ce document qui détaillera à qui sont destinés les biens du défunt. Généralement le testament est déposé avant la mort chez le notaire. Quand la personne décède, n’importe quel notaire de France est en mesure de vérifier grâce à un logiciel, si le défunt avait déposé un testament chez un confrère.
En l’absence de testament, les biens sont restitués à ses héritiers les plus proches. C’est à dire d’abord le mari, puis, le cas échéant, les enfants. Et, s’il n’y a ni mari, ni enfant : les frères et soeurs, les petits-enfants…
En fonction du lien de parenté, testament ou pas, les héritiers devront s’acquitter de frais de succession. Au plus le lien de parenté est éloigné, au plus les frais seront élevés. Par exemple, si un oncle décide que c’est son neveu qui héritera, ce dernier devra s’acquitter de 55% de frais de succession.
Dans le cas d’une succession en ligne directe (des parents aux enfants, ou des grands-parents aux petits-enfants), les biens sont moins taxés. Le barême d’imposition va de 5% à 45%. Ce barème est progressif en fonction du montant total de l’héritage. A ce moment, on se demande légitimement comment se calculent les droits de succession ?
Calcul des droits de succession
Comme évoqué plus haut, le calcul des droits de succession dépend déjà du lien de parenté de l’héritier avec le défunt. Une fois le barème connu, on connait le pourcentage de la succession qui sera restitué à l’Etat sous forme d’impôt.
Désormais, il convient de calculer le montant total de la succession. Pour cela, ce n’est pas toujours simple. Quand il y a des comptes bancaires uniquement, c’est simple, mais dès que l’on ajoute des voitures, des biens immobiliers et des objets de collection, ça devient plus complexe.
Estimation des biens immobiliers en cas de succession
L’estimation des biens immobiliers est soumise à un agent immobilier indépendant (il est obligatoire que celui-ci n’ait pas de lien de parenté avec le défunt ou l’héritier). C’est ensuite au notaire de valider l’estimation. S’il juge que la valeur annoncée ne correspond pas au marché, il peut demander de nouvelles estimations à d’autres agents immobiliers.
Niche fiscales pour les successions
Une fois la succession valorisée, le notaire retranche ensuite les différentes exonérations qui peuvent être appliquées. Ces dernières varient sensiblement d’une situation à une autre. Par exemple, les assurances-vie peuvent être exonérés de droits de succession. En ce qui concerne les propriétés immobilières, elles peuvent elles aussi être exonérées de droits de succession grâce à des dispositifs de démembrement.
Néanmoins, ces niches fiscales ne peuvent pas être appliquées simplement chez le notaire. Il faut dans la grande majorité des cas que ces dispositifs aient été pensés et exécutés du vivant du défunt.
Qui est exonéré des droits de succession ?
Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’exonérations partielles ou totales des droits de succession. On range les exonérations possibles en deux grandes catégories. Premièrement, il y a les exonérations liées au défunt, et deuxièmement il y a celles liées à l’héritier.
Exonérations des droits de succession liées à l’héritier
L’héritier est entièrement exonéré des droits de succession s’il est l’époux ou le partenaire lié par un PACS du défunt. Attention, un simple concubin ne peut prétendre à aucune exonération fiscale. C’est pour cette raison que le mariage et le PACS sont encore utiles dans une logique fiscale.
Dans le cas où le bénéficiaire est le frère ou la soeur du défunt, il peut également bénéficier d’une exonération totale sur la succession. Néanmoins, pour cela, il faut que l’héritier remplisse les trois conditions suivantes au moment de la mort du défunt :
- Le bénéficiaire doit être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps
- Le bénéficiaire doit avoir vécu sans discontinuer avec le défund pendant les 5 années qui ont précédé le décès
- Le bénéficiaire doit également être âgé de plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité majeure
Exonérations de droits de succession liés au défunt
En tant qu’héritier, vous ne payez pas de droit de succession quelle que soit votre situation si le défunt est répertorié comme victime de guerre ou d’acte de terrorisme. Cette exonération un peu particulière concerne les militaires morts au combat, mais aussi les policiers, sapeurs pompiers, douaniers, morts dans l’exercice de leurs fonctions.
Quel simulateur de droit de succession utiliser ?
Il existe de nombreuses exonérations partielles qui concernent certains types de biens. Comme vous ne pouvez pas toutes les connaître, le plus simple est d’utiliser un simulateur de droits de succession. Nous en avons testé plusieurs et nous vous recommandons particulièrement celui mis à disposition par l’Etat. Il est accessible en cliquant ici.
La Chambre des Notaires d’Île-de-France en a également conçu un qui est moins ergonomique mais tout aussi complet. On vous le recommande aussi, notamment si vous voulez vérifier le résultat du premier simulateur. Voici le lien pour y accéder.
Attention aux autres simulateurs ! Quand ils ne sont pas conçus par une institution de confiance, ils ont souvent un but commercial caché.
