C’est un paradoxe. Les ménages se félicitent de la hausse du taux d’usure à 3,05 %, taux maximum auquel les banques peuvent désormais prêter.
Réclamée par les courtiers (qui militaient même pour une refonte de son mode de calcul, requête rejeté par la Banque de France), cette augmentation devrait permettre le déblocage de certains dossiers de crédit qui jusque-là se heurtaient au refus des banques.
Les analyses montrent que depuis le début de l’année, près d’une demande de prêt sur deux s’est soldée par un refus des établissements financiers.
La hausse du taux d’usure était nécessaire dans un contexte où les taux d’intérêt de cesse de grimper à la suite de l’augmentation des obligations assimilables au Trésor. Celle-ci a dépassé les 2,70 %, hausse que les banques répercutent sur leur taux de crédit. Du coup, certains établissements affichent déjà des taux supérieurs pour toutes les durées de crédit, voire 3 % pour les durées les plus longues.
Taux d’usure, un coup de pouce suffisant ?
Reste que pour la majorité des dossiers, cette augmentation du taux d’usure ne devrait pas changer grand-chose. Comme le relève Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, cité par le magazine Mieux Vivre Votre Argent, « Si cela pourrait permettre, pour les meilleurs dossiers, de réactiver la production, le blocage devrait rester de mise pour les crédits de la majeure partie du marché ».
Que cela veut-il dire pour le marché immobilier ? Quand la demande se contracte (et donc que l’offre devient supérieure à celle-ci), il est logique de s’attendre à une diminution des prix. Or, jusqu’ici, le secteur s’est montré particulièrement résiliant.
Ainsi, selon l’indice des prix de l’immobilier Meilleurs Agents-Les Echos, les prix de l’immobilier ont de nouveau légèrement progressé (+0,3 %) en septembre 2022 après une hausse de 0,4 % en août, soit une augmentation de 4,6 % depuis le début de l’année.
De la même manière une étude Meilleurs Agents prévoit pour 2023 une note positive, même si le dynamisme du marché immobilier devrait être moins prononcé que ces dernières années.
Vers un ralentissement
Ce ralentissement est une tendance que l’on retrouve dans l’ensemble de l’Europe. En juillet dernier l’agence de notation S&P a publié un document qui évoque « un atterrissage en douceur » du marché immobilier européen avec un « ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier : près de 10 % en moyenne en 2021, 5 % cette année et 3 % en 2023».
L’on constate que cette tendance, déjà à l’œuvre dans certaines parties du vieux continent ne recouvre encore pas entièrement la réalité du marché français telle qu’elle se présente actuellement.
Quoi qu’il en soit, la hausse continue des taux d’intérêt (comme en témoigne la hausse du taux d’usure) pourrait, à terme, contribuer à aligner la situation française sur les évolutions actuellement en cours en Europe.
Le nouveau taux d’usure (3,05%) est déjà débordé par l’OAT 20 Ans France (3,24%) à ce jour. Les banques n’ont plus d’intérêt à produire le crédit immobilier depuis ce matin.
Le 20 octobre la BCE haussera son taux directeur de 0,75% et le taux d’usure (3,05%) sera pulvérisé d’un coup. En effet à partir du 20 octobre le taux directeur de la BCE sera à 2%. Comme la marge commerciale moyenne des banques est proche de 1%, il n’y a plus de marge sous le taux d’usure pour insérer les frais. Le robinet du crédit immobilier sera fermé à partir du 20 octobre jusqu’à la fin d’année.
Au T1 2023 le taux d’usure calculé selon la formule habituelle sera invalide à cause de la hausse du taux directeur de la BCE en décembre.
De même au T2 2023 le taux d’usure calculé selon la formule habituelle sera invalide à cause de la hausse de taux directeur de la BCE au T1 2923.
En tout la période de la fermeture du robinet du crédit immobilier sera de 8 mois. Le Krach Immobilier du Siècle aura bien lieu en conséquence.