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Tout savoir sur la fiscalité des résidences secondaires

Les résidences secondaires sont dans le collimateur des communes. Du moins fiscalement. Fin juillet, en l’espace de quelques jours, plusieurs villes, dont Bordeaux, Biarritz, ou bien encore Lyon, ont décidé de tripler la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Le but : inciter les propriétaires à mettre leur bien en location afin d’en faire profiter les habitants du cru. Bien entendu, cela ne va pas sans quelques grincements de dent. L’occasion de revenir sur la fiscalité des résidence secondaires.

Résidences secondaires : une définition

Il s’agit de tout logement qui n’est pas votre résidence principale pendant l’année. Cela veut dire que la résidence secondaire n’est utilisée que pour des séjours de courtes durées comme les week-ends ou les vacances.

A noter que les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés comme résidences secondaires. Bien entendu, pour le fisc, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales. D’où l’obligation de signaler dans la déclaration annuelle de revenus quelle habitation fait office de logement principal.

Quelle fiscalité pour les résidences secondaires ?

Il y a d’abord la taxe d’habitation calculée selon la valeur locative du logement. Elle peut être soumise à une majoration de 1 à 5 % qui dépend des décisions prises par chaque commune. De plus, une surtaxe peut être mise en place dans les villes en tension en ce qui concerne l’accès au logement.

Concrètement, cette majoration peut aboutir à une augmentation de 5 à 60 % du montant de la taxe d’habitation d’une résidence secondaire. C’est dire si la note peut être salée. Enfin, les habitations secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.

Plus-value de cession

Contrairement à la résidence principale pour laquelle les propriétaires ne sont pas soumis à l’impôt sur la plus-value de cession immobilière, ils le sont bel et bien lorsqu’il s’agit de la vente d’une résidence secondaire.

Cette plus-value est taxée à hauteur de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, mais également de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. De leur côté, les plus-values supérieures à 50.000 euros se voient appliquer une surtaxe de 2% à 6% sur le montant excédant ce seuil.

Impôt sur la fortune immobilière

Oui, les résidences secondaires entrent dans le calcul de l’IFI (comme la résidence principale). Le contribuable est soumis à cette taxe lorsque son patrimoine immobilier net est égal ou supérieur à 1,3 million d’euros.

Transformer sa résidence secondaire en résidence principale

Parce que la fiscalité des résidences secondaires présente un certain nombre de désavantages, peut-on la transformer en résidence principale avant la vente pour éviter la taxe sur la plus-value ? L’opération sur le papier s’avère, bien évidemment, intéressante financièrement.

Mais attention ! Le fisc se montre extrêmement méfiant et peut aller jusqu’à requalifier le logement en résidence secondaire s’il estime que cette transformation n’a aucune base concrète. Car pas question pour l’administration d’entériner un changement dont le but est seulement d’échapper à l’impôt. En clair si transformation de résidence secondaire en résidence principale il y a, il faut qu’elle soit réelle. Il faut donc être particulièrement vigilent sur le sujet.

La preuve à la charge du contribuable

Et c’est au contribuable, donc à chacun d’entre nous, d’en apporter les preuves. Par exemple, cela peut être le cas si tous le courrier d’ordre administratif (banques, impôts, sécurité sociale…) est acheminé à la nouvelle adresse. De même, le nouveau logement doit être celui du couple et les enfants devront avoir changé d’école.

N’oubliez jamais que l’administration fiscale scrute tout et qu’elle peut procéder à des vérifications concernant votre consommation d’électricité, de gaz ou d’eau, la situation géographique de l’établissement scolaire de vos enfants, etc. En clair, encore une fois, pas d’échappatoire. On l’a déjà écrit, mais on le répète. Le déménagement doit être réel.

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