Le principe est réservé aux propriétaires bailleurs qui louent leur bien vide sous le régime réel d’imposition. Cela exclut la location meublée et impose de déclarer l’ensemble des charges réelles liées au bien : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc. Si le total de ces dépenses excède les loyers perçus, alors un déficit foncier se crée.
Ce déficit peut être imputé jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global du contribuable, à condition que celui-ci provienne uniquement de charges hors intérêts d’emprunt. Le surplus, ainsi que les intérêts, reste toutefois utilisable pendant dix ans, mais uniquement pour réduire les futurs revenus fonciers. Un avantage considérable, d’autant qu’il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Depuis 2023, un « super-déficit foncier » a été instauré pour encourager la rénovation énergétique des passoires thermiques. Le plafond d’imputation est alors relevé à 21 400 euros, à condition que les travaux permettent de gagner au moins deux classes sur le diagnostic de performance énergétique et soient réalisés avant le 31 décembre 2025. Une incitation forte qui vise à conjuguer avantage fiscal et transition écologique.
Ce levier fiscal est particulièrement pertinent pour les propriétaires fortement imposés ou multipropriétaires. Il permet de financer des travaux tout en optimisant leur impact fiscal. Dans le cas de loyers faibles, certains experts conseillent même d’échelonner les chantiers pour maximiser l’utilisation du déficit sur plusieurs années.
Attention toutefois à respecter les règles : le bien doit rester loué nu pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit. En cas de revente ou de passage en meublé avant ce délai, l’administration fiscale peut exiger le remboursement de l’avantage accordé.
Le déficit foncier représente donc une opportunité fiscale précieuse pour les investisseurs avisés, à condition d’en maîtriser les règles. Pour beaucoup, il s’agit d’un outil encore sous-exploité, alors même qu’il peut transformer un simple bien locatif en puissant levier de réduction d’impôt.
