L’Europe risque-t-elle d’être la victime d’une bulle immobilière ? C’est la Banque centrale européenne qui cette semaine tire le signal d’alarme. Pour l’institution, il est plus que temps de surveiller le risque dans le secteur.
La BCE se veut très claire : sont concernés tant l’immobilier d’entreprise que le résidentiel. Le premier « est considéré comme vulnérable à l’impact de la pandémie », tandis que pour le second, « les risques à moyen terme de corrections de prix continuent de croître dans le secteur de l’immobilier résidentiel avec des signes d’une surévaluation potentielle des prix des logements et une hausse l’endettement des ménages », estime l’institution.
Le résidentiel dans le collimateur
Pour expliquer la bulle immobilière qui menace de frapper l’Europe, la BCE se tourne vers le segment du résidentiel. Elle cite comme principales raisons les mesures politiques de soutien au pouvoir d’achat des ménages pendant la pandémie, les taux d’intérêt historiquement bas qui ont encouragé l’achat d’un logement, et les nouvelles attentes pour plus d’espace de vie, conséquence de la généralisation du télétravail.
Mais, dans le même temps, « les pénuries de main-d’œuvre, les goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement mondiale et les hausses des prix des intrants pèsent sur la capacité du secteur de la construction à accroître l’offre de logements, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix des logements ».
Résultat, la dynamique des prix et des prêts dépasse la croissance des revenus des ménages entraînant une augmentation du niveau d’endettement de ces derniers et un risque accru « de surévaluation des garanties et de correction des prix à moyen terme ».
Bulle immobilière : également le tertiaire
La BCE ne manque pas de faire également part de son inquiétude concernant l’immobilier d’entreprise. L’institution relève, entre autres, que « l’augmentation du travail à distance et des achats en ligne pourrait entraîner des changements structurels sur le marché des bureaux et des commerces, avec des loyers qui devraient baisser à moyen terme. Cela pourrait affaiblir la situation financière des emprunteurs et entraînerait des pertes de crédit plus élevées pour les banques qui ont une forte proportion de prêts in fine, de prêts entièrement non garantis ou de prêts sans recours ».
De plus, « dans l’UE, les bâtiments représentent environ 40 % de la consommation d’énergie et 36 % des émissions de gaz à effet de serre, et environ 35 % de ses bâtiments ont plus de 50 ans. Le secteur de l’immobilier tertiaire est donc fortement exposé au risque de transition lié au climat. Les premiers signes de son impact potentiel sont visibles dans les mauvaises perspectives du segment non-prime, qui a déjà connu une baisse de la demande ».
La France moins concernée
En l’espace de quelques jours, c’est la deuxième fois qu’une instance européenne exprime ses plus vives préoccupations concernant la menace de bulle immobilière. Le 11 février dernier, c’est le CERS (Comité européen du risque) s’inquiétait déjà de la surévaluation des prix et des risques que cela fait peser sur l’écosystème.
Examinant la situation dans plusieurs pays, le CERS recommande, pour éviter un phénomène de bulle immobilière, d’imposer en Allemagne une limite contraignante au ratio rapportant le montant du crédit à la valeur du logement. Dans ce pays, selon plusieurs études, la surestimation des prix des logements se situerait entre 19 % et 23 %.
A l’inverse, le CERS a accordé un satisfecit à la France où une politique « appropriée et suffisante » a été mise en œuvre pour assainir la situation, de manière à limiter les possibilités de bulle immobilière.
