A quoi s’attendre, l’année prochaine en matière d’investissement locatif ? Nos réponses.
Si la Bourse se maintient bien au-dessus des 6 000 points depuis plus d’un mois, cela signifie-t-il pour autant que nous avons passé le plus fort de la crise ? Pas vraiment si l’on en croit les prévisions de plusieurs économistes. Ainsi, dans les colonnes du magazine Capital, Marc Touati dresse le portrait d’une année 2023 toujours marquée par une forte inflation, l’arrivée d’une récession et une baisse du cours des actions. Dans ce contexte agité et incertain, où placer ses deniers ?
Si ces prévisions s’avèrent exactes, il vaudra peut-être mieux continuer à diversifier son portefeuille et se tourner vers des valeurs réputées plus sures. Parmi ces dernières on retrouve bien évidemment la pierre. L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Et dans cet ensemble, l’investissement locatif a, on le sait, gagné ses lettres de noblesse. Alors, dans ce domaine, à quoi s’attendre en 2023 ?
Investissement locatif : quels avantages ?
Moins risqué que la Bourse, l’investissement locatif peut, pour les investisseurs aguerris des rendements bruts moyens supérieurs à 7 %. Pour cela, il faudra, bien entendu, respecter les commandements du marché, à savoir : acheter dans une ville ou un quartier présentant des caractéristiques dynamiques comme un centre-ville vivant, la présence de transports, de commerces, de lieux culturels et d’éducation, etc.
De quoi bénéficier d’une réelle rentabilité en termes de loyers perçus ou de plus-value en cas de revente. L’investissement locatif est aussi une voie royale pour se constituer un patrimoine et s’assurer de revenus complémentaires une fois arrivé à la retraite.
Est-ce le bon moment pour investir ?
On le sait. Le rythme de hausse des prix des logements est actuellement en baisse. La faute à un marché frappé par la hausse des taux d’intérêt renchérissant ainsi le coût du crédit, et affaiblissant, en conséquence la demande. La situation est aujourd’hui telle que de nombreux dossiers de demande de prêts sont refusés par les banques.
Pour autant, si vous passez le barrage, le crédit obtenu vous permettra de pouvoir jouer sur l’effet de levier qu’il vous apportera. Du tout bon en matière d’investissement locatif. Vous pourrez ainsi acheter un bien immobilier à un prix plus élevé pour un même apport initial.
Et, pour un même apport, vous pourrez bénéficier d’une rentabilité plus élevée, mais aussi potentiellement d’une perte plus élevée en cas de baisse du marché, ce qui doit être pris en compte, surtout par les temps actuels. Pour calculer l’effet de levier attendu, il existe une formule toute simple : montant de l’investissement / apport personnel = multiplicateur de l’effet levier.
Des réductions d’impôts possibles
Il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire sa facture fiscale quand il s’agit d’investissement locatif.
Le dispositif Denormandie : il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé et s’engageant à le louer.
Le dispositif Loc’Avantages : Il permet aux propriétaires qui louent leur logement à un niveau de loyer inférieur au marché, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il comporte certaines conditions comme comme le respect de certains plafonds de loyers et de niveau de ressources du locataire. Le taux de la réduction d’impôt varie entre 15 % et 65 % des revenus bruts fonciers. L’avantage fiscal s’applique chaque année pendant la durée de la convention.
Le dispositif Pinel : il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Attention. S’il va se voir prolonger à taux plein jusqu’au 1er avril 2023, ce ne sera plus le cas par la suite. A cette date, les réductions d’impôt seront une première fois comprimées à :
• 10,5 % pour 6 ans de location
• 15 % pour 9 ans de location
• 17,5 % pour 12 ans de location
Puis rebelote en 2024 qui verra la dispositif disparaître le 31 décembre de cette même année après avoir connue une autre compression des réductions d’impôts à partir du 1er janvier 2024 :
• 9 % pour 6 ans de location
• 12 % pour 9 ans de location
• 14 % pour 12 ans de location
Où acheter ?
En septembre, la Fnaim a publié le classement des villes où l’investissement locatif est le plus rentable. Ce sont les communes de Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nimes, Marseille et Montpellier qui s’avèrent les plus intéressantes.
