En 2020, l’investissement dans les SCPI a gardé une belle croissance, essentiellement en raison de ses rendements compétitifs et de perspectives favorables, et ce, en dépit de la crise.
La SCPI, Société civile de placement immobilier, est un fonds immobilier constitué de plusieurs biens locatifs (bureaux, commerces, entrepôts, EHPAD) dans lequel un épargnant peut investir. Il sera alors copropriétaire des biens avec les autres investisseurs et percevra une partie des loyers. En plus de n’avoir aucune gestion à réaliser, l’investisseur dans une SCPI bénéficie d’une forte mutualisation locative dans des biens diversifiés tant par leur situation géographique que sectorielle et thématique.
Les rendements des SCPI se situent en général entre, 4 % à 5 % mais peuvent aller jusqu’à 6 % net pour les meilleures d’entre elles. En temps normal. Car la déferlante covid est passée par là.
Les secteurs à risque pour les SCPI
A l’heure du confinement, alors qu’un réflexe d’épargne de précaution a poussé les Français vers la sécurité et la disponibilité des livrets réglementés tels que le livret A, les SCPI sont cependant restée résiliente. Leur taux de rendement en 2020 pourrait s’établir à 3,98 % contre 4,4 % en 2019.
Mais attention, les divers types d’actifs immobiliers réunis dans une SCPI ne subissent pas de la même manière les effets de la crise sanitaire. Si certains secteurs semblent avoir de beaux jours devant eux, l’avenir de l’immobilier de bureaux pourrait s’annoncer plus incertain. L’essor du télétravail pourrait avoir un impact sur la stratégie immobilière des entreprises. Certaines d’entres elles, et non des moindres, comme par exemple Google, ont en effet déjà annoncé avoir l’intention de faire passer une partie de leurs salariés en « full remote », en télétravail à 100%. Si cette tendance perdure après la crise, elle pourrait avoir de graves conséquences sur tout le secteur. Les entreprises pourraient en effet être tentées de privilégier dorénavant des espaces plus petits.
Attention aux secteurs en crise
Les SCPI investies dans l’immobilier de tourisme risquent aussi de voir leur rendement baisser, sans oublier les immeubles de commerces mis à mal par les fermetures liées à la pandémie de le coronavirus. Au vu des incertitudes liées à ces divers secteurs, il est sans doute prudent de diversifier. On peut ainsi continuer de miser sur les SCPI, mais il convient peut-être de privilégier les plus anciennes d’entre elles en évitant celles plus vulnérables, celles adossées à des secteurs les plus durement touchés par la crise.
Alors que les précédentes années, les SCPI de bureau étaient des plus appréciées, les investisseurs changer leur fusil d’épaule et de ventiler leurs placements et diluer les risques vers des SCPI spécialisées. Il semblerait que depuis la deuxième partie de l’année 2020, ce sont les thématiques santé, résidentielle et logistique qui en ont le plus profité.
Bilan 2020
Les premières prévisions sur la collecte, dont le bilan annuel n’est pas encore établi, suggèrent qu’elle sera inférieure à celle de 2019. Selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), sur les trois premiers trimestres de 2020, les souscriptions s’affichaient à 4,4 milliards d’euros (6,4 milliard d’euros si l’on inclut les OPCI), en recul de plus de 20% par rapport aux neuf premiers mois de 2019.
Après une chute de deux tiers entre le 1er et le 2ème trimestre 2020, le rebond de la collecte a été sensible, mais moins important qu’espéré par les professionnels du secteur, avec une hausse des souscriptions de 16% entre le 2ème et le 3ème trimestre. Il n’y a pas eu en tout cas de mouvements de retraits massifs. Le taux de récupération des loyers a varié selon les SCPI et selon le secteur d’activité des locataires. Certains professionnels l’évaluent en moyenne à 80%, un chiffre difficile à vérifier pour le moment, mais qui paraît satisfaisant dans un tel contexte.
Aujourd’hui, la baisse générale des prix des parts semblent s’imposer, les analystes restent prudents quant à citer des chiffres précis. En tout cas, si l’on conjugue plusieurs sources disponibles, la baisse moyenne des dividendes versés, à partir des loyers perçus, sur 2020 par rapport à 2019, serait d’environ 10%. C’est l’application de ce recul moyen qui ferait passer le rendement moyen des SCPI de 4,40% en 2019 à environ 4% en 2020.
Les rendements restent bons
Pour autant, en dépit de la crise, ce placement reste globalement intéressant pour les investisseurs. Avec un rendement gravitant autour de 4% en 2020, les SCPI restent un placement de choix, en dépit de cette baisse. Comparé aux livrets réglementés, qui ne dépassent pas 0.5%, le choix est tout fait. D’autant que le ticket d’entrée de ce produit est relativement bas. Pour autant, il faut être conscient que le repli enregistré en 2020 du fait de la crise sanitaire pourrait s’accentuer si la crise économique venait à se prolonger. Après deux confinement, peut-être un troisième, les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers sont confrontées à un environnement qu’elles n’avaient jamais rencontré jusqu’à lors : une possible défaillance massive des loyers. En 2020, ces craintes ont été apaisées par les aides de l’Etat aux entreprises. Mais la question demeure. Qu’en sera-t-il en 2021.
Les tendances 2021
Alors que nul ne sait réellement comment se comptera le marché cette année, seul un suivi étroit de la crise sanitaire pourra faire émerger une véritable tendance.
Cependant, selon toute vraisemblance, certaines hypothèses semblent plus probables. Ainsi, les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers adossées au commerce, au tourisme devraient continuer de présenter le plus de risque, bien d’avantage que celles adossées à l’immobilier de bureau, les entrepôts ou les logements.
A l’inverse, les SCPI de santé et la logistique ont eu un taux de recouvrement des loyers proche de 100%. Cela devrait continuer en 2021. L’immobilier résidentiel a peu été impacté pour le moment. La mise en place par le gouvernement du processus de chômage partiel a permis aux locataires d’assurer le paiement de leurs loyers. De ce fait, cela a protégé les investisseurs dont le produit était essentiellement composé de résidentiel.
Le fin mot reste à la diversification. En panachant les types d’immobilier, en combinant bureau, résidentiel, en établissant une stratégie internationale, en diversifiant les risques, l’investisseur aura le plus de chance de conserver un rendement intéressant.
