Un krach immobilier pointe-t-il le bout de son nez ? Le risque existe si on en croit une étude d’UBS pour qui le boom mondial des prix amplifie les risques de bulle.
La banque suisse, qui a analysé les prix de l’immobilier résidentiel dans 25 grandes villes du monde, estime que Francfort, Toronto et Hong Kong sont les trois villes où le risque de bulle est le plus grand. Suivent Munich et Zurich, Vancouver et Stockholm, ainsi qu’Amsterdam et Paris.
De l’Amérique à l’Europe, un krach immobilier en embuscade ?
Le marché immobilier est également fortement déséquilibré sont également forts à Tokyo, Sydney, Genève, Londres, Moscou, Tel-Aviv, Singapour, faisant craindre une risque de Krach immobilier. De leur côté, Madrid, Milan et Varsovie restent, selon l’étude, « évaluées à leur juste valeur ».
Aux Etats-Unis, ce sont les villes de Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston et New York qui apparaissent fortement surévaluées par le marché et sur lesquelles la menace d’un krach immobilier pèse fort.
Au total, de mi-2020 à mi-2021, la croissance des prix de l’immobilier corrigés de l’inflation dans les 25 villes examinées par l’étude s’est accélérée pour atteindre 6 %. C’est la plus forte augmentation annuelle constatée depuis 2014. D’où également les craintes d’un possible retournement brutal de situation entraînant un krach immobilier.
Facteurs multiples
Cette flambée des prix, et le risque de krach immobilier qui en découle, s’explique par une conjonction de facteurs propre à la période. Ainsi, selon Claudio Saputelli, responsable de la recherche immobilière au sein du CIO d’UBS Global Wealth Management, «la pandémie de coronavirus a confiné beaucoup de gens entre leurs quatre murs, ce qui a amplifié l’importance de l’espace de vie et entraîné un appétit accru à payer des prix plus élevés pour le logement ».
Parallèlement, selon l’étude, les ménages ont pu bénéficier de l’assouplissement des conditions de crédit qui étaient déjà largement favorables, comme le confirmait d’ailleurs récemment la Banque Centrale Européenne.
Enfin, l’augmentation des montants dédiés à l’épargne et l’effervescence des marchés des actions ont libéré des fonds propres supplémentaires pour l’acquisition de biens immobiliers.
Mais, prévient le document, « la hausse des montants dédiés à l’épargne et l’effervescence des marchés des actions ont libéré des fonds propres supplémentaires pour l’acquisition de biens immobiliers. »
Dans le même temps, un durcissement des conditions de crédit pourrait entraîner un arrêt brutal de l’appréciation sur la plupart des marchés.
Mais, parce que les taux de croissance de l’effet de levier et de la dette restent, dans de nombreux pays, nettement inférieurs à leur niveau record, l’étude ne croit pas que « le marché immobilier engendre, dans un avenir proche, des perturbations majeures sur les marchés financiers mondiaux ».
Les zones périphériques plébiscitées
Enfin, phénomène directement lié à la pandémie qui a entraîné la migration des habitants des mégalopoles vers les villes moyennes, depuis la première depuis le début des années 1990, les prix de l’immobilier dans les zones non-urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes au cours des quatre derniers trimestres.
Ce qui fait dire à Matthias Holzhey, principal auteur de l’étude et responsable de la Recherche immobilière suisse au sein du CIO d’UBS Global Wealth Management « qu’une longue période de vaches maigres semble de plus en plus probable pour le marché immobilier des villes, même si les taux d’intérêt restent bas ». De quoi, aussi, entraîner une correction des prix à la baisse. Et plus encore ?
