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Les prémices d’une bulle immobilière en France

La demande diminue principalement en raison de la hausse des taux d’intérêt et d’un contexte économique peu favorable.

Cependant, la situation française actuelle montre des signaux inverses.

La croissance économique est annoncée et les taux d’emprunt devraient se stabiliser dans les premiers mois de l’année.

Peut-on néanmoins parler de bulle immo ? Nous tentons de vous apporter une réponse éclairée sur l’évolution prévue du marché immobilier dans l’Hexagone.

Comment caractériser une bulle immobilière ?

Une bulle spéculative dans le secteur immobilier se caractérise par une hausse brutale du prix des biens sans prise en compte du niveau de la demande. La valeur mobilière élevée n’étant pas suivie par une hausse des salaires, le phénomène entraine un ralentissement des transactions.

La bulle immobilière se forme lorsque la régulation ne s’opère plus naturellement. Il est évident que la crise sanitaire y est pour quelque chose.

Dans l’espoir d’une forte reprise, les propriétaires spéculent sur une relance rapide après deux années de baisse.

Les acheteurs s’attendent donc à un prix de l’immobilier bien supérieur à celui pratiqué par le passé sans pour autant trouver des justifications suffisamment recevables pour appuyer leur hypothèse. Une valorisation élevée en entraîne une autre, et ainsi de suite, jusqu’à observer une hausse des prix généralisée des maisons et appartements.

Cette tendance haussière n’est pas sans conséquences. Des prix qui grimpent trop rapidement et sans raison exposent les propriétaires au risque de se retrouver sans acheteur. De plus, une fois éclatée, la bulle entraîne la chute drastique des prix du marché et ceux-ci ne retrouvent pas toujours le niveau des années précédentes. Il faut alors parfois accepter de ne pas réaliser de plus-value voire pire, vendre en dessous du prix d’achat.

Les origines d’une bulle immo

Les raisons à l’origine de la création des bulles immobilières sont diverses mais on observe toujours une même tendance, celle du mimétisme des propriétaires qui appliquent une hausse des prix sur leur propre bien dans l’espoir d’une opportunité de gain.

L’immobilier, contrairement à d’autres types d’investissements, connait une meilleure tolérance au risque. En effet, investir dans un bien immobilier, c’est être conscient que les prix peuvent grimper ou chuter d’une année sur l’autre. Les potentiels acheteurs sont donc habitués à suivre l’évolution des prix moyens de l’immobilier, et les propriétaires à changer les prix affichés.

Le secteur jouit d’une position privilégiée, car l’investissement immobilier est depuis plusieurs décennies le placement financier préféré des français. Il est également un rêve pour nombre d’entre eux puisqu’il permet, dans l’imaginaire collectif, de bénéficier d’une protection immatérielle.

Au delà du marché francais, d’autres causes plus générales peuvent expliquer l’apparition d’une bulle immobilière :

  • Une reprise économique rapide et inattendue
  • Un taux d’intérêt historiquement bas
  • Une demande de logement qui explose
  • Une spéculation mobilière

Vers une crise immobilière en France ?

En une seule année, le prix des appartements a augmenté de 5,2 %, contre + 9 % pour les maisons sur l’ensemble de territoire français.

Le nombre de ventes réalisées en 2021 a, par exemple, été bien inférieur à celui d’avant la crise sanitaire. On constate une chute de près de 15 % par rapport à 2019 sur une même période.

Le facteur Covid est indéniablement l’une des causes majeures de l’augmentation généralisée des prix. Cependant, le prix de l’immobilier à Paris est pour l’instant resté relativement stable. Ce prix étant un réel indicateur pour les autres villes françaises, le maintien du marché immo dans la capitale est rassurant.

Si les terrains nus semblent remporter la mise, c’est tout un secteur qui profite d’une reprise post Covid. Malgré des prix qui s’envolent, les projections immobilières 2022 sont positives et les premiers chiffres confirment la tendance. On assiste même à une hausse des transactions de 30 voire 70 % dans certaines communes.

En revanche, il est certain que si les prix ne baissent pas rapidement, les ventes immobilières devraient subir un recul important. En dépit d’une reprise économique pour 2022 avec une croissance estimée à 4 %, l’instabilité et la peur d’un retour des restrictions sanitaires pourrait refroidir quelque peu les acheteurs.

La valeur de l’immobilier dans l’Hexagone est pour l’instant sous contrôle, mais force est de constater que la bulle n’est pas loin de se former tant les prix atteignent des montants astronomiques dans certaines régions.

Les prédictions du marché immobilier pour 2022

Le millésime 2022 devrait sans conteste être à hauteur des attentes de l’ensemble du marché.

La conjoncture économique, les taux d’intérêt bas, l’augmentation de l’épargne des ménages ainsi que la baisse du taux de chômage (annoncé à 7% pour le 4ème trimestre de l’année) sont autant de signaux positifs.

Le nombre d’acheteurs sera tout de même à surveiller. Une forte demande nourrirait indéniablement les prémices de la bulle immobilière et ce, notamment en raison d’un nombre de logements à vendre qui devrait stagner.

En cette période post Covid, le marché immobilier semble une aubaine pour les personnes qui souhaitent vendre leur bien. C’est un peu moins le cas pour les acheteurs qui s’apprêtent à devoir négocier des prêts immobiliers plus difficiles à obtenir qu’auparavant.

Cependant, le krach immobilier n’est pas à envisager. Si l’offre proposée ne répond pas à la demande en logement, d’autres marchés devraient se renforcer, comme par exemple la construction neuve. Si le nombre d’acheteurs ne diminue pas, il est peu probable que les prix de l’immobilier en France prennent le chemin inverse.

La pandémie mondiale semble avoir renforcé l’envie de devenir propriétaire de son logement. Avec des taux d’emprunt très favorables et un stock immobilier stable, l’année s’annonce donc au beau fixe, surtout côté vendeur.

 

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