On observe une baisse immobilière dans la plupart des grandes villes de France. Après une reprise tonitruante en sortie de crise sanitaire, la tendance semble quelque peu s’inverser.
Mais est-ce vraiment le signe d’une crise immo imminente ou simplement un retour à la normale après une hausse des prix insolente sur le marché français ?
Sommes-nous entrés dans une crise immobilière en France ?
Les prix des logements parisiens confirment une baisse débutée en 2021. C’est la première fois depuis 2016 que l’on assiste à un tel phénomène.
Et la contagion risque de s’étendre à plusieurs grandes agglomérations françaises à commencer par Lyon. Le prix de l’immobilier avait pourtant augmenté de 2,2 % à Lyon ces douze derniers mois. Toutefois une baisse significative de 2 % est attendue dès le premier trimestre 2023.
Après des mois de flambée ininterrompue, plusieurs grandes villes devraient connaitre le même sort à l’image de Marseille dont les prix ont chuté à partir 2021 malgré une demande toujours aussi importante.
Un propos à nuancer tout de même car plusieurs villes tirent leur épingle du jeu comme Bayonne et Quimper pour ne citer qu’elles, qui enregistrent une hausse des prix de l’immobilier depuis le début du covid-19.
Comment expliquer la baisse immobilière généralisée ?
Crise immobilière ou non, la baisse du mètre carré dans les grandes agglomérations est une réalité.
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Une offre est plus importante que la demande
Le marché immobilier répond au principe économique de l’offre et la demande. Si le nombre de logements disponibles est plus élevé que le nombre d’acheteurs, les prix finiront par diminuer. À Paris, le nombre de biens à la vente s’est envolé de 28 % par rapport à l’année dernière.
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Taux d’intérêt immobilier
La hausse des taux d’intérêt joue forcément un rôle central dans la baisse des prix. Pour financer son bien immobilier, il faudra rembourser davantage. Dans un contexte de crise et d’instabilité économiques cela décourage les futurs acquéreurs mais pas seulement. Les banques elles aussi se montrent plus frileuses quant aux accords de prêt. Malgré un taux d’usure revu à la baisse, la situation est loin d’être réglée.
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Proche d’une bulle immobilière en sortie de covid
Pour rappel, en 2020, la hausse des prix des appartements en Île-de-France a atteint des sommets avec + 6,5 % sur l’année et + 4 % sur les maisons. Une tendance qui s’est poursuivie début 2021. C’est alors que les spécialistes annonçaient d’ores et déjà la création d’une bulle immobilière.
Un scénario catastrophe où les prix ne cessent de monter mais où la demande ne suit pas. Force est de constater que la situation n’aura pas été aussi critique qu’annoncé et que la baisse généralisée des prix de l’immobilier dans l’hexagone aura permis de prévenir l’éclatement d’une bulle immobilière. Les conséquences auraient alors pu être dramatiques pour tout un secteur en sortie de deux ans de confinement.
- La ruée vers les campagnes
On assiste à un changement de paradigme. Les grandes agglomérations sont délaissées au profit de villes plus excentrées. Un exode urbain qui a débuté pendant la crise sanitaire et qui se confirme encore aujourd’hui. L’avènement du télétravail permet désormais de travailler à la maison sans devoir effectuer des trajets professionnels obligeant la plupart à vivre dans les hypercentres pour réduire les distances entre son domicile et son bureau.
Le début d’une crise immobilière en Chine
Si la France semble pour le moment à l’abri, il est intéressant de regarder ce qui se passe en Chine. Le marché immobilier chinois est petit à petit en train de s’engouffrer dans une crise gigantesque dont les répercussions pourraient bien être planétaires.
On en a déjà parlé plusieurs fois sur notre blog, la République de Chine traverse actuellement une période compliquée. Du système bancaire aux tensions sociales, les dirigeants du pays ne savent plus où porter leur attention.
30 % des crédits immobiliers seraient en défaut de paiement. À l’échelle d’un pays de 1,4 milliard d’habitants, la conséquence de créances irrécouvrables n’est pas sans conséquences.
Le secteur du neuf semble le plus touché par la crise immobilière chinoise. Des immeubles entiers sont ainsi laissés à l’abandon en raison de promoteurs ruinés incapables de garantir la fin des chantiers. 40 % des acheteurs n’auraient jamais reçu les clés de leur nouveau logement. Les propriétaires ne sont pas les seuls impliqués, le secteur tout entier du bâtiment laisse sur le carreau des milliers d’ouvriers sans emploi.
Le marché immobilier représente 25 % du PIB du pays. On peut alors facilement imaginer la crise dans laquelle entrerait la Chine couplée aux difficultés bancaires et sociales auxquelles elle doit faire face.
Les banques françaises font office de barrière quant à une situation similaire dans l’hexagone. Toutefois, si la récession annoncée se confirme pour le début de l’année et si le marché de l’emploi s’écroule en raison notamment d’une baisse de la consommation des ménages, les défauts de paiement des emprunteurs pourraient engendrer des conséquences quelque peu identiques.
L’exode urbain commencé au début de la crise sanitaire entraine une pénurie dans certaines régions de France. Ce sont les grandes villes qui en subissent directement les conséquences. Cela signifie-t-il qu’une crise immobilière se prépare ? Ce n’est pas certain.
Une crise immobilière correspond à une offre trop importante en comparaison de la demande. Mais la tendance semble être inversée dans les villes rurales.
Tous les scénarios sont possibles mais le marché immobilier résiste bien comme cela fût le cas durant les deux crises majeures que nous avons traversées.
Cependant, un secteur parait plus en difficulté que les autres, celui de la construction dans le neuf, illustrée par une baisse de presque 15 % au premier trimestre 2022.
Il est encore trop tôt pour prédire un quelconque krach immobilier alors observation et prudence seront de mise en cette fin d’année.
