Lorsque l’on souhaite investir dans la pierre, on peut très vite se heurter à un problème de financement. Taux d’intérêt à la hausse, manque d’apport personnel, dossier refusé par la banque… Décrocher un prêt devient un véritable parcours du combattant.
De plus, avec les prix de l’immobilier qui ont explosé ces dernières années, il devient difficile d’investir dans un bien qui plus est dans le cadre d’un premier investissement.
Si acheter un garage n’est pas le placement immobilier qui vous fait rêver, il peut s’avérer être l’alternative parfaite pour un premier achat. Les avantages sont nombreux : une rentabilité qui approche les 8 %, la possibilité d’acheter sans passer par la case du crédit bancaire… un moyen efficace et accessible de diversifier son patrimoine.
Zoom sur le business de la location de garages.
Acheter un garage pour le louer
Placer son argent revient à investir dans des actifs rémunérateurs. Investir dans un garage c’est acquérir quelques mètres carrés dans le but de les louer et de diversifier ses sources de revenus chaque mois.
Avant même de rentrer dans des considérations de rentabilité, il est important de définir ce qu’est un garage. Selon la loi, un garage est un espace clos, ou couvert dont l’utilité première est le stationnement d’un ou plusieurs véhicules. Louer un garage engendre donc obligatoirement la rédaction d’un bail spécifique, différent d’un bail de location classique pour un logement par exemple.
Ce dernier peut toutefois être comptabilisé comme surface habitable dans le cas où l’espace ait été aménagé selon les règles applicables (isolation, hauteur sous plafond, etc.).
Investir dans un garage pour répondre à la demande du marché
Vous connaissiez certainement l’achat de parking ou même de box de stockage, aujourd’hui, les investisseurs ont le regard tourné vers ce qui devient une denrée extrêmement rare dans les centres-villes et hypercentres : les garages.
L’intérêt est double. Un garage permet de mettre son véhicule à l’abri toute l’année et/ou de stocker des affaires qui encombrent un logement, cela devient donc la solution idéale pour ceux habitant dans de grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille où chaque mètre carré disponible s’arrache en quelques jours voire quelques heures.
Les Français passeraient plus de trente minutes par semaine à rechercher une place de parking, soit une journée par an. Une étude de 2007 avait déjà pointé du doigt ce problème montrant qu’environ 70 millions d’heures étaient perdues chaque année en France dans la recherche d’une place de stationnement.
Un problème bien ancré et qui n’est pas parti pour s’arranger. À Lyon, c’est 1 700 places de parkings souterrains qui risquent de disparaitre. La capitale des Gaules n’est pas la seule à subir ce recul du nombre de places de stationnement. À Paris on s’interroge sur la possibilité de supprimer des centaines de milliers de places dans l’espace public.
La raison ? La baisse du nombre d’automobilistes. Ils auraient diminué de moitié depuis presque 40 ans. Un argument confirmé par une étude de l’APUR qui montre que l’on assiste à une baisse significative du nombre de voitures dans la capitale notamment depuis 2018.
L’espace public étant rare, la transformation des villes devrait donc réduire considérablement le nombre d’espaces disponibles pour garer son véhicule.
Mais attention aux conclusions trop hâtives sur la place de la voiture dans notre société. Il s’agirait plus certainement d’une transition que de la mort d’un moyen de transport centenaire. Que ces dernières soient 100 % électriques, sans chauffeur ou même volantes, il faudra consacrer des espaces spécifiques pour répondre au besoin de la mobilité de demain.
C’est alors que l’investissement dans un garage s’avère très intéressant. Et si dans un futur utopique les voitures venaient à disparaitre complètement, acheter des garages permettrait alors de compenser la perte de superficie des logements qui ont diminué de 15 % en 20 ans.
Les raisons pour lesquelles vous devriez acheter un box de garage
Investir dans un box garage permet de proposer une solution efficace aux personnes qui n’ont plus d’autre choix que de se tourner vers ce type d’espace fermé pour espérer garer leur voiture ou libérer de l’espace dans leur logement.
- Un prix abordable
On considère qu’il faut apporter en moyenne 10 % du prix d’un bien pour espérer voir son dossier de prêt personnel accepté. À Paris, l’apport peut vite représenter une somme conséquente.
Pour l’achat d’un garage, l’apport n’est pas toujours obligatoire. Et dans le cas où il le serait, un apport de capital ne représenterait qu’entre 2 000 et 5 000 euros en fonction de l’emplacement et de la superficie bien évidemment.
Si acheter un parking à Paris n’est pas évident, il est toutefois possible de trouver des box fermés pour garer sa voiture, pour un montant se situant entre 20 et 50 000 euros.
Il s’agit donc d’une opportunité pour ceux et celles qui souhaiteraient investir dans l’immobilier, mais qui ne peuvent pas avoir accès à des biens plus importants faute de financement.
La surface de stationnement moyenne pour un garage est de 12,5 m carrés.
- Facilité à trouver un locataire
Nous avons évoqué Paris précédemment, mais la réduction du nombre de places de parking touche la plupart des agglomérations françaises à l’image de Bordeaux ou Angers. Dans ce contexte, acheter un box peut très vite devenir une affaire rentable au vu du nombre de potentiels locataires prêts à mettre le prix. Chercher une place de parking pendant des heures est extrêmement frustrant et stressant.
Pour louer un garage, rien de plus simple que de poster une annonce sur des sites immobiliers. De la rédaction de l’annonce au choix des photos en passant par le prix du loyer, tous ces éléments sont importants pour décrocher rapidement un locataire.
Leboncoin, SeLoger et même les réseaux sociaux pourront vous aider à rendre visible votre garage à louer.
- Un coût d’entretien avantageux
Contrairement à un appartement ou une maison, l’entretien d’un garage privé n’engendre pas de frais exorbitants. Peinture, petits travaux de réparation, matériel sommaire… et c’est à peu près tout.
La rentabilité attendue sur la location d’un garage
Est-ce rentable d’investir dans des garages ? La réponse est oui ! À l’image de la location d’un appartement, devenir propriétaire d’un garage vous permet de toucher un loyer tous les mois. Pouvant être une source de revenus principale sur un bien immobilier, elle sera davantage complémentaire s’agissant de ce type d’espace de stockage.
Une étude de SeLoger montre que la demande en places de parkings souterrains a été multipliée par 1,6 sur l’année 2021. La rentabilité d’un garage est proche de celle du secteur de l’immobilier et peut même doubler si l’on choisit le bon emplacement. Ainsi, le rendement net d’un box de garage se situe entre 4 et 8 % à l’année.
Pour calculer la rentabilité d’un garage, il ne faut pas omettre l’aspect fiscal. La location d’un garage privatif est régie par la loi. Comme un bien immobilier classique, louer un garage sur Paris et ailleurs est soumis à la taxe d’habitation, la taxe foncière et même la TVA. Les revenus locatifs seront eux aussi imposés.
Faut-il se lancer dans le business de la location de garage ?
Pour ceux dont l’envie première est de diversifier leurs sources de revenus en plaçant une partie de leur économie dans un actif sûr et rentable, l’acquisition d’un garage peut être la solution idéale. Peu d’investissement de départ, peu, ou pas d’entretien, peu, ou pas de vacances locatives… sur le papier, tout semble fonctionner. Il ne faut pas oublier que contrairement à l’achat d’un bien immobilier, investir dans un garage à louer est bien moins risqué. Le capital de départ est moindre, et si emprunt il y a, les mensualités de remboursement auprès de la banque sont généralement peu élevées en considérant évidemment la durée du prêt.
Mais attention tout de même, la gestion d’un garage ne se résume pas simplement à mettre une petite annonce immobilière en ligne. En tant que propriétaire, vous serez chargé des visites, de la gestion locative et de l’aspect administratif et fiscal du bien.
Il est possible de déléguer cette tâche chronophage, cependant, cela va indéniablement entamer une partie de la rentabilité de votre box à louer. Comptez en moyenne 6 % du loyer pour confier la gestion à une agence spécialisée.
Comment financer son achat de garage ?
Comme évoqué précédemment, le prix d’un garage démarre aux alentours de 15 à 20 000 euros et peut grimper jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros en fonction de l’emplacement et de l’état du box.
Mais bien qu’abordable, l’achat d’un garage privé représente une somme qu’il va falloir trouver pour investir. Il existe plusieurs manières de financer son garage.
- L’autofinancement
L’autofinancement est une voie parfaite pour les investisseurs qui ne souhaitent pas réduire leur capacité d’investissement ou qui ne peuvent tout simplement pas le faire. Ce peut aussi être par souci de ne pas avoir de dettes auprès de son établissement bancaire. Qu’importe la raison, l’autofinancement permet d’acheter un bien en utilisant ses capitaux propres à savoir son épargne.
Les avantages sont nombreux :
- diminution de sa dépendance vis-à-vis du système bancaire ;
- amélioration de la rentabilité du bien ;
- augmentation de sa crédibilité en vue d’une demande de prêt plus importante.
Cela va évidemment demander un effort d’épargne pour rassembler la somme, mais aussi, faire le choix de se priver d’une partie de ses liquidités. C’est aussi être limité par le capital économisé contrairement au crédit immobilier qui permet de profiter d’un effet de levier pour prétendre à une capacité d’investissement plus élevée.
- Le prêt bancaire
L’achat d’un garage peut être financé en partie ou entièrement grâce aux loyers perçus. C’est l’une des raisons qui permet de considérer le prêt comme une solution viable. En fonction de votre projet, vous pourrez débloquer la somme nécessaire très rapidement et vous positionner sur le bien en question. Un capital de départ généralement plus important donc, mais auquel on devra soustraire les intérêts et autres assurances liés à l’emprunt.
L’investissement garage est un actif dont l’investissement au démarrage est relativement accessible même au plus petit budget, mais qui évidemment rapporte en conséquence. Louer un garage vous permet de gagner entre 50 et 200 euros par mois en moyenne. Un placement qui peut commencer à être très rémunérateur lorsque l’on possède plusieurs box.
